主要观察
一、政策发生了什么变化？
2021年四季度由于重点房企流动性问题，地产调控政策转向以稳为主，在“房住不炒”的总基调下需求端及供给端持续发力，但侧重点有不同，粗略可分为四个阶段，从四个阶段的推进也可以看出地产行业的持续低迷以及刺激政策效果不佳。
近期支持鼓励政策包括（1）中央发布254号文鼓励存量融资合理展期、信托资金入场支持地产融资，（2）央行再推出2000亿元“保交楼”贷款，（3）“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资，（4）国常会提出“适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。但与过去房地产宽松调控对比，本轮货币政策放松力度仍显谨慎。
二、市场在经历什么？
投资、施工、销售数据未见明显回暖： 10月房地产开发投资持续收缩，同比下降16%，降幅较9月扩大3.9个bp，百城土地成交溢价率为2.1%创年内新低。施工、竣工面积持续同比负增长，施工面积受基数作用跌幅有所收窄。而10月中旬以来商品房销售再度回落，政策提振效果总体有限。
区域分化显著，一线城市更具韧性：二三线城市在土地成交和商品房销售方面缩量更为明显。从价格上看，今年以来一线城市一手房价格自9月以来环比下降，二三线城市基本持续下滑，二手房价格亦表现出一线城市较为坚挺，二三线城市持续下跌的特征。
民营房企违约持续暴露：1-10月房企境内债券净融资额为-1390亿元，境外债净融资额-434亿美元，融资环境改善有限，随着时间推移，资金压力越来越大。2022年以来已有27家房企出现实质性债券违约，自违约开始，债券整体展期成为存续债券到期的普遍操作。
三、行业修复的难点是什么？
房地产行业已陷入“房企资金压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。在疫情反复的形势下，今年以来就业及收入信心指数、房价预期均处历史低位。在浓郁的悲观情绪叠加居民杠杆率已相对较高的情况下，居民购房的能力和意愿均不足，房地产市场的扭转面临更大挑战。
四、展望：政策端持续发力，市场仍在艰难筑底，且目前疫情大面积散发对地产开工及销售带来扰动，行业修复仍待时日。
风险提示

稳地产政策不及预期；地缘冲突及国际政治关系超预期；疫情形势超预期

文章链接：广州期货-一周集萃-经济观察-房地产艰难筑底，刺激政策密集出台 20221125